“还钱竟比借钱难”,提前还房贷真的划算吗?
本文摘要:中新社国是直通车记者致电中国农业银行、中国银行北京网点,被告知需要排队等待约2-3个月。

  文/庞无忌

  借钱不容易,还钱还不容易吗?

  最近,对于想提前还房贷的人来说,还真就不那么容易。

  一方面是排队等待时间长。多地购房者曝出需要经过2-5个月的排队等待才有还款名额。中新社国是直通车记者致电中国农业银行、中国银行北京网点,被告知需要排队等待约2-3个月。

  另一方面,部分银行网上预约提前还款得每天在固定时间“抢号”,抢上了也还得等待2-3个月。还有部分银行关闭了线上预约通道,只能线下协商办理。还有的银行则要求收取部分违约金。

  为何大家都忙着“提前还贷”

  分析认为,主要有三大触发因素:

  其一,理财产品收益率下滑。

  春节前,受债市波动影响,理财产品收益率明显下滑,有的甚至出现负收益。过去被视为“没有风险”的理财产品出现亏损,有的人多月收益“一夜清零”,这改变了不少人的投资理财方向。

  诸葛找房数据研究中心认为,如今许多理财产品的年利率跌破3%,普通理财“跑不赢”房贷利率,找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷。目前,许多购房者的存量商贷年利率为4%至6%,特别是2020年以来下发的部分贷款利率在6%以上,而当下的保本理财产品,收益率在3%以下的居多。在此背景下,有的人将提前还房贷视为一种理财产品。

  其二,近期多地房贷利率动态调整。

  在今年1月初官方公布首套住房贷款利率政策动态调整机制后,多地密集调整利率下限。根据中指研究院不完全统计,2023年1月,中国调整房贷利率下限的城市接近20个,其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。

  截至1月31日,贝壳研究院监测的103个城市中,首套房贷利率低于4.1%的城市共30个,其中二线城市有8个。首套房贷利率降至3.7%的城市有4个,目前为全国商贷利率最低水平。

  新购首套住房利率不断走低,对于持有存量高利率房贷的购房者来说,则更有动力提前还款。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这时许多人要么选择部分提前还贷,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。

  其三,楼市预期转变。

  李宇嘉认为,提前还贷潮出现的大背景是楼市预期的转变。过去,百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷成本,购房者对房贷利率不敏感。如今,房价预期逆转,多地房价下跌,房子的成本也开始浮出水面。其中,房贷、物业、折旧等被越来越多人关注。据测算,中国热点城市一套房子的综合持有成本,每年在房屋总价的5%至9%左右。

  提前还房贷真的划算吗?

  对银行来说,并不乐见居民扎堆提前还房贷。

  近年来,银行对实体经济贷款利率明显走低,居民住房按揭贷款成为其收益率相对较高的长期稳定优质资产。李宇嘉指出,当前,增量房贷申请量下降,而存量房贷被提前偿还,银行收益自然受到影响。这也是近期不少购房者反映等待时间长、银行收紧还款条件等的重要原因。

  既然难度加大,还有必要提前还房吗?国是君已在《房贷利率“3时代”来了!要不要提前还房贷?》一文中,列举了提前还房贷最划算的几种情况,也提示了一些提前还房贷必要性不那么大的情景,同样的内容不再赘述。从偿还利息的角度,业内人士建议,当等额本息还款的周期没有超过还款年限的1/3,等额本金的还款周期没有超过还款年限的1/2时,提前还贷更划算。

  如果现在因为种种原因无法提前还贷,就等于白白吃亏吗?

  也并非如此。

  过去用来说服许多人贷款买房的一大有力论证来自于:“房贷可能是普通家庭一辈子能够拿到的最大额、低息和长期的贷款”。而且因为通胀的原因,每年房贷都与我们手中的钱一同贬值,10年甚至20年过后,同样的月供,压力会大大降低。

  当然,如今房价上涨预期已经被打破,房子和票子未来都有贬值的可能。但参考西方国家的金融史看,现金与各类资产相比是贬值幅度最大的,也就是说总体而言,票子贬值的幅度可能会大于房子。

  具体数字如何估算?其实官方公布的CPI水平并非衡准通胀水平的唯一标准,因为其中未包含房价变动,与实际感受有一定差距。

  清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云指出,真实通胀的算法是M2增长率减去GDP的增长率。过去一两年,这个数值在6%-7%左右。如果以此计算,现在每月还款1万元,十年之后每月实际还款压力相当于现在的4800元,30年后相当于现在的1000元左右。

  眼下,这种“提前还贷潮”折射出当前投资渠道匮乏的问题,也未尝不是人们在经济周期底部的一种“应激反应”。但“冬天”总会过去,当春暖花开之时,在手头上保留一部分可用现金,也未尝不是迎接未来机会的一种选择。

【编辑:吴涛】