作为从事十几年房地产行业的营销人员，我几乎没有写过一篇像模像样的文章来分析行业现状和未来走势，我向来讨论分析，尤其是中国的房地产，听谁的呢？专家的？业内人士？一线营销人员，或者干脆听听菜市场大妈们的意见？他们都有自己一套完整的理论体系。

    作为靠卖房子养活自己的人，平时接触最多的就是来买房和犹豫不决的人。很多人问我现在这个经济形势下到底还要不要买房子？房价到底是会涨还是会跌？

    先抛开理论，如果是刚需，趁早买：一是趁着时间早抓紧买，一是趁着刚开盘抓紧买。一个是房价在涨，一个是房价未涨。
     

    在今年疫情的环境下，建议大家等到9-10月份再看买不买，政策稳定，疫情形式也会比较明朗。不买房在一个城市始终是个跑龙套的，这一点疫情之下更是暴露无疑。疫情初始那会，多少个租房客有屋不让进有窝不能回呀！于是痛下决心要买房，有自己的窝，至少不会被物业拒之门外！

    那么在哪里买房是首选呢？

    人口是楼市的根本，越大的城市人口增长越快，越小的城市人口增长越慢，这些年中国的人口发展也印证了这一点。所以，在选择一个城市时，有人口净流入，人口密度增加的城市才是我们买房的首选。人流就是房价。一个城市常住人口多于户籍人口，说明外地人多，购房需求旺盛。

    一个城市人口持续流入的引力是产业，是工作机会。年轻人顶着脑门到北、上、广、深不是为了去体验地下室的，更多的是为了有个工作或者收入比较高的工作。

    再有是看交通和城市总体规划，重点关注城市总体规划中写明的城市中心，现在的政府不是一任主官一任规划了，在规划上都有长期的延续性和稳定性。类似北京副中心，天津的武清，廊坊的北三县，因为与北京的通勤方便，导致了房价实际需求的增长。

    关于一线城市的房子，建议很直接：有钱就买！

    北上广近两年的房价虽然都有所回调，但是这些回调都是处于限购政策的控制，限购限售就是让想买的买不了，这样才能稍微降低一些价格，但是随着近两年实体经济的下行，大量的生产资金开始寻找出路，包括所有的投资方向最稳定最可靠的就是一线城市的房子，几乎是跟黄金一样的硬通货。有个段子说中国败家行为排行榜，第一是卖房炒股，排第二的是卖房创业，吸DU排在第三位，而致富排行榜就简单多了，前三名分别是北京买房，上海买房和深圳买房，不论是刚需还是投资一线房产，该买就买，不会吃亏，这里千万不要心存侥幸，期待一线房价会大跌。实际上一线城市，上下班错峰，买房也会错峰，具体来讲就是有的人这辈子能买房，有的人得等到下辈子，所以如果你真的需要建议，还是这辈子就把这件事办了。

    最不建议买房的地方就是泡沫最大的地方。中国房地产的泡沫在哪里呢？就是四五六线小城，比如我的东北老家，铁岭市下面的一个小镇，从我出生那会到现在，人口一直维持在十万左右，基本没有增长过，人均收入2000多，除了煤矿没有其他支柱性产业，七八年前经历一轮炒房热，房价最高飙到4500，很多老百姓没有经历过这种场景，可以想象当时的疯狂程度，结果到现在仍有诸多烂尾楼，2000多一平都卖不掉，政府也没力去管，任由它孤零零杵在那，见证着小镇的兴衰。

    近20年来中国城镇化的比例已经从百分之二三十做到了百分之六十，现在农村的人口老龄化比较大，村里已经没有什么年轻人了，这就导致了农村不会再有更多的年轻人去补充县城的人口，而县城的年轻人又往大城市迁徙，所以县城的刚需就很少了，本地人该买了都已经买了，外地投资谁会去当接盘侠呢！所以小城市卖房越来越难，房价也很明朗，就是会降，除非你现在特别刚需，不然不用着急下手。如果手里有钱非要投资买房，还是去有潜力的二三线城市使劲吧。
    

    前几天听一个经济专家分析：今后几年二三线城市会涌现出几个明星城市，像杭州、南京、成都、宁波这种欣欣向荣的二线城市，房价的趋势会非常明显，只要政策一放宽，就还会有很大的上涨空间，原因很直接，这些地方的房价事关金融安全，如果二三线城市房价下跌超过三成，就会出现银行抵押资产缩水，为什么呢？因为大家买房的首付是30%，70%是银行的贷款，房价下跌超过三成，押在银行手里的抵押物就抵不上他借出去的房贷了，银行自己资产缩水了，就不得不减少对外的放贷，开始对企业抽贷，而企业本来已经过的很难了，就会裁员降薪，接着白领失业，进一步降低房价和贷款，这样一来实体和房价就会出现负反馈，进入恶性循环的漩涡，这就叫做系统性金融风险，国家绝对不会允许这样的事情发生，政府的财政和货币政策里设计了多重防火墙来阻止这件事发生，所以作为中流砥柱的二三线城市房价早已经不是一个简单的住宿问题，它事关国家金融安全。经济学家分析的有理有据，咱就别嫌贵了，赶紧挑一挑哪里的房子有潜质吧。

    说了这么多，概况起来，普通人买房自住或者改善，有三个数据作参考。

    第一个是限购政策越严格的地区潜力越大。限购限贷就是人工的干预和压制房价，反过来看就是当地的房价还有很大的空间，只要限制政策放开，有的是办法维持增长。

    第二个数据是人口净流入。人在哪儿钱就在哪儿，房子就会涨。比如说2015年到2018年，深圳常住人口增量200万，对这一轮房价上涨奠定了基础，中国未来一些年，城市间的虹吸效应会越来越明显，强者愈强，弱者愈弱，大的人口趋势是由北向南，由西向东的迁徙。2019年人口净流入的十大城市【杭州、深圳、广州、宁波、佛山、成都、长沙、重庆、郑州、西安】房价都显示出了很好的前景，价格稳中看涨，而反过来看，在中西部省份只有省会等少数城市是人口净流入，大多数小城市人口都在流出，比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等，基本只有一两个城市人口在净流入，其他城市人口均在净流出。这些人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，房子很不好卖，想知道自己所在的城市房价前景如何，看看人口流向你就知道了。

    第三个关键指标就是小学生在校人数。小学生多的地方意味着壮年安家置业的人口很多，也意味着城市有朝气、有前景、有未来，教育资源跟随城市中心迁移，

    全国小学生在校人数超过90万大关的，有重庆、郑州、深圳、成都、徐州、郑州、北京7个城市，对应的这个榜单里的几个二线城市，重庆、郑州、成都等都在2019年商品住宅销售面积里排在全国前列，都达到了2,000万平方米以上。20年后，这些儿童到了买房的年纪就能够支撑房价不跌，东北地区和西部地区的小学生数量不断降低，特别以黑龙江、辽宁、甘肃、内蒙土等地比较明显。我的故乡，辽宁再次上榜！

    未来几年，中国的房价整体将以稳为主，而不再是一股脑的全面上涨，但也绝不会大降价，一线城市以及10个左右的强二线城市，其核心区的物业将日益资产化，而且投资人将全球化、全国化。中小城市，特别是人口流失城市，房屋将回归居注办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的较大福利。
       

    最后再补充几个热点问题：

    1、房产税会出台，但对市场影响不大

    为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会较高。整体而言，房产税对房价影响不大。

    2、计划生育政策将逐步调整，但对楼市影响不大

    全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机(过度老龄化，劳动力不足)。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

    3.大城市的房价还会持续上涨

    中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。

    买房是对你掌握花钱技巧的终极考核。人这一生啊，总一堆堆坎坷，买房只是比较大的而已，过去了，你会发现后面还有一堆堆儿。

    不过买房终归是人生大事，看再多的理论，听再说的建议，不如自己的钱包实在，任何时候一定要在自己能力范围之内去买房。

    最最后，感谢网络上的各种数据和报告，还有各位专家的话！